复合行业成方向

复合行业成方向

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在住宅产业面临可以预见的增长天花板之时，开发商应势而动，谋求突围，以打破日益临近的“增长魔咒”。

“住宅市场不可能永远增长下去，不出十年，我们会看到行业的天花板。”以万科为代表的房企已经预见了行业未来的“增长魔咒”。

1000亿、1500亿、1700亿……万科的顶点在那里？没有人知道。不过可以肯定的是，规模越往上走，增长将越来越艰难。

郁亮的“天花板”理论，业界并不陌生：“住宅市场不可能永远增长下去，不出十年，我们会看到行业的天花板。”一时间，这一观点获得了很多开发商的认同。

面对可以预见的行业“增长魔咒”，不少开发企业开始谋求转型。医疗、旅游、文化、养老等等，开发商演绎突围方程式，纷纷走上“地产+X”之路。

瓶颈显现

过去十年，房地产业被视为“暴利”行业，随着近年来宏观调控的压制及土地成本的日渐攀升，房地产开发企业的利润逐渐回归到正常范围。

在此过程中，行业面临洗牌，一批小开发商被淘汰。有观点认为，未来房地产十年被称之为“结构的十年”，2010年人口普查得出的人口结构数据显示，可以预测未来年全国的住宅需求将快速向下降，每年的下降幅度在2%左右。

房地产增长奇迹已难持续。

以万科为例，从40亿到200亿，用了四年的时间；从200亿到600亿，又用了四年的时间；从600亿到1000亿则用了一年的时间。到2013年，其销售额已经超过1700亿。随着规模日益庞大，增速必定放缓。

万达集团董事长王健林也说，房地产行业不可能成为百年企业的支柱，到一定时期肯定会萎缩。王健林去年底曾大胆预言：“从现在算起15到20年，房地产市场就倒了。”

转型突围

“天花板”的出现，意味着差异化需求的市场由此到来。不少企业意识到，单一业态的开发不足以致胜，复合型地产或将在转型中突围。

万科提出了转型城市服务配套商的角色定位，为即将到来的营业收入结构革命做好准备。据其定位，2013年旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。万科集团副总裁毛大庆曾在公开活动现场表示，未来的北京（楼盘）万科，会有一个全产业链的业务结构，有住宅、商业、写字楼等。

此外，绿地集团也开始筹划“产城一体”战略。

在绿地的规划里，其将致力于为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务，帮助中小企业节省人力资本、办公楼租赁等问题。另外，还将拓宽外部投资渠道，疏通企业发展风险障碍，解决中小企业面临的困境，缓解就业矛盾。

万科和绿地的转型是市场发展的必然。此外，近年来，养老地产、旅游地产、文化地产也风生水起。

2013年12月，保利地产(600048,股吧)宣布将全产业链介入养老产业，打造居家、社区以及机构养老“三位一体”养老模式。

商业巨头万达也试水了文化旅游产业。2013年，万达斥资千亿布局文化旅游产业布。目前，文化产业已成为万达旗下的支柱产业之一，到2020年，万达将彻底转型为以文化旅游为主的企业。

眼下，众多房企，一改高周转的住宅开发单一模式，扩大商业地产份额，或谋求转型，向地产相关复合产业进军，成为主要方向。

运营难题

房地产业究竟走向何方？

有地产界思想家之称的万通董事局主席冯仑认为，商用房地产是未来的趋势，且有发展潜力。“商用不动产的学问很深，是凭真本事赚钱。”冯仑分析，房地产商发展路径是这样的，从开发商向服务商过渡，转向金融运营商。越到后面，房地产商的赚钱能力越厉害。“现在是向服务商过渡的阶段，青春期刚过，好日子才刚到来。”

但复合型产业的对开发商的要求更高。

以产业地产为例，运营难题首当其冲。事实上，有专家指出，产业地产不是“短平快”地建房、卖房，做产业地产，对投资商、运营商的运营能力、资源整合能力要求较高，不仅要对资源进行整合，对产业进行深刻理解，还要懂金融，更要有较强的资金实力，耐得住寂寞，长期耕耘、服务园区企业。

此外，也有专家直言不讳，开发商转型并不容易，复合型人才团队建设是其中关键。“既懂地产、又懂才业的团队，才有可能做好运营工作。”