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复合行业成方向

2018-12-07 04:41:50

复合行业成方向

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在住宅产业面临可以预见的增长天花板之时,开发商应势而动,谋求突围,以打破日益临近的“增长魔咒”。

“住宅市场不可能永远增长下去,不出十年,我们会看到行业的天花板。”以万科为代表的房企已经预见了行业未来的“增长魔咒”。

1000亿、1500亿、1700亿……万科的顶点在那里?没有人知道。不过可以肯定的是,规模越往上走,增长将越来越艰难。

郁亮的“天花板”理论,业界并不陌生:“住宅市场不可能永远增长下去,不出十年,我们会看到行业的天花板。”一时间,这一观点获得了很多开发商的认同。

面对可以预见的行业“增长魔咒”,不少开发企业开始谋求转型。医疗、旅游、文化、养老等等,开发商演绎突围方程式,纷纷走上“地产+X”之路。

瓶颈显现

过去十年,房地产业被视为“暴利”行业,随着近年来宏观调控的压制及土地成本的日渐攀升,房地产开发企业的利润逐渐回归到正常范围。

在此过程中,行业面临洗牌,一批小开发商被淘汰。有观点认为,未来房地产十年被称之为“结构的十年”,2010年人口普查得出的人口结构数据显示,可以预测未来年全国的住宅需求将快速向下降,每年的下降幅度在2%左右。

房地产增长奇迹已难持续。

以万科为例,从40亿到200亿,用了四年的时间;从200亿到600亿,又用了四年的时间;从600亿到1000亿则用了一年的时间。到2013年,其销售额已经超过1700亿。随着规模日益庞大,增速必定放缓。

万达集团董事长王健林也说,房地产行业不可能成为百年企业的支柱,到一定时期肯定会萎缩。王健林去年底曾大胆预言:“从现在算起15到20年,房地产市场就倒了。”

转型突围

“天花板”的出现,意味着差异化需求的市场由此到来。不少企业意识到,单一业态的开发不足以致胜,复合型地产或将在转型中突围。

万科提出了转型城市服务配套商的角色定位,为即将到来的营业收入结构革命做好准备。据其定位,2013年旗下商业综合体、社区食堂、生活广场产品均已面世。万科集团副总裁毛大庆曾在公开活动现场表示,未来的北京(楼盘)万科,会有一个全产业链的业务结构,有住宅、商业、写字楼等。

此外,绿地集团也开始筹划“产城一体”战略。

在绿地的规划里,其将致力于为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务,帮助中小企业节省人力资本、办公楼租赁等问题。另外,还将拓宽外部投资渠道,疏通企业发展风险障碍,解决中小企业面临的困境,缓解就业矛盾。

万科和绿地的转型是市场发展的必然。此外,近年来,养老地产、旅游地产、文化地产也风生水起。

2013年12月,保利地产(600048,股吧)宣布将全产业链介入养老产业,打造居家、社区以及机构养老“三位一体”养老模式。

商业巨头万达也试水了文化旅游产业。2013年,万达斥资千亿布局文化旅游产业布。目前,文化产业已成为万达旗下的支柱产业之一,到2020年,万达将彻底转型为以文化旅游为主的企业。

眼下,众多房企,一改高周转的住宅开发单一模式,扩大商业地产份额,或谋求转型,向地产相关复合产业进军,成为主要方向。

运营难题

房地产业究竟走向何方?

有地产界思想家之称的万通董事局主席冯仑认为,商用房地产是未来的趋势,且有发展潜力。“商用不动产的学问很深,是凭真本事赚钱。”冯仑分析,房地产商发展路径是这样的,从开发商向服务商过渡,转向金融运营商。越到后面,房地产商的赚钱能力越厉害。“现在是向服务商过渡的阶段,青春期刚过,好日子才刚到来。”

但复合型产业的对开发商的要求更高。

以产业地产为例,运营难题首当其冲。事实上,有专家指出,产业地产不是“短平快”地建房、卖房,做产业地产,对投资商、运营商的运营能力、资源整合能力要求较高,不仅要对资源进行整合,对产业进行深刻理解,还要懂金融,更要有较强的资金实力,耐得住寂寞,长期耕耘、服务园区企业。

此外,也有专家直言不讳,开发商转型并不容易,复合型人才团队建设是其中关键。“既懂地产、又懂才业的团队,才有可能做好运营工作。”

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